Ampliamento laterale e distanze preesistenti nella demolizione-ricostruzione: quid est?

Autore: Marco Ceruti

1. Il problema reale: l’ampliamento laterale fa cadere la deroga?

Il punto più delicato dell’attuale disciplina non è se l’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001 consenta in astratto la demolizione e ricostruzione con modifiche del manufatto, perché questo oggi è chiaramente ammesso dalla lettera della norma e dalla giurisprudenza successiva alla riforma del 2020 (tant’è che lo stesso art. 10 del d.l. luglio 2020, n. 76 – cd. “semplificazioni” – al contempo ha modificato l’art. 3, comma 1 lett. d), d.P.R. n. 380/2001 sul concetto di “interventi di ristrutturazione edilizia”).

Il problema vero è diverso: e cioè se l’intervento edilizio modifica solo un lato dell’edificio con un ampliamento laterale, lasciando invariati gli altri fronti, occorre considerare l’intero fabbricato come “blocco unico” oppure distinguere tra parte ricostruita e parte nuova?

La questione non è solo teorica. Qualora si adottasse una lettura rigidamente unitaria in senso forte, ogni modifica laterale che muti la sagoma potrebbe imporre, per coerenza geometrica, la traslazione dell’intero edificio per adeguarlo alle distanze ordinarie. In tal modo, l’ampliamento laterale diverrebbe quasi impraticabile nei lotti già saturi (per non parlare poi dell’impossibilità di realizzarlo “anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini”). Se all’opposto si accogliesse una lettura più flessibile, la deroga alle distanze resterebbe ferma sui lati “critici” già assistiti da distanza preesistente legittima, mentre il lato ampliato sarebbe valutato autonomamente: o rispetta le distanze attualmente vigenti, oppure, se le viola, ricade nel regime ordinario di illegittimità (abuso con rischio di demolizione).

È proprio su questa alternativa che la giurisprudenza più recente mostra frizioni rilevanti.

2. Il dato normativo: cosa dice davvero l’art. 2-bis, comma 1-ter

La norma, nella formulazione risultante dal d.l. n. 76/2020, stabilisce che, in ogni intervento di demolizione e ricostruzione, anche se il lotto non consente di modificare il sedime per rispettare le distanze minime tra edifici e dai confini, “la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”. Aggiunge poi che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti possono essere realizzati anche fuori sagoma e con superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, “sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”.

Questo inciso è decisivo, tanto da esser ribadito due volte. La norma:

1. non subordina più la ricostruzione alla perfetta coincidenza di sagoma e sedime, come nel testo previgente;
2. mantiene però un limite espresso, rappresentato dalle “distanze legittimamente preesistenti”;
3. consente ampliamenti anche fuori sagoma, ma sempre entro quel limite.

Il dubbio interpretativo nasce dal significato da attribuire a tale limite, che può essere letto in due modi:

• come limite massimo complessivo all’intero inviluppo ricostruito, con conseguente impossibilità di “sporgere” lateralmente oltre il perimetro distanziometrico storico;
• oppure come limite funzionale ai soli lati o rapporti spaziali in cui la deroga è effettivamente necessaria, lasciando che i lati non critici siano governati dal regime ordinario.

3. La lettura meno restrittiva: la parte eccedente come nuova costruzione

L’orientamento meno rigido si fonda soprattutto su Cass. civ., sez. II, sent. n. 20428/2022, secondo cui, se lo strumento urbanistico non estende espressamente alle ricostruzioni la disciplina più rigorosa dettata per le nuove costruzioni, la ricostruzione va considerata nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario: nel disporre l’arretramento solo della costruzione che eccedeva le dimensioni dell’edificio originario, ha precisato che “costituisce, in effetti, nuova costruzione ed è soggetta al rispetto delle distanze legali previste dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, la sola parte realizzata in ampliamento ed in sopraelevazione conseguente all’intervento edilizio. La predetta norma, invero, riguarda solo “nuovi edifici”, intendendosi per tali gli edifici (o parti e/o sopraelevazioni di essi) “costruiti per la prima volta” e non gli edifici preesistenti, per i quali, in sede di ricostruzione, non avrebbe senso prescrivere distanze diverse”.

Ne deriva, pertanto, che il rispetto delle distanze preesistenti può valere per la parte di edificio da qualificare come ricostruzione mentre con riferimento alla parte di edificio realizzata in sopraelevazione deve essere rispettata la normativa in materia di distanze vigente ratione temporis.

In questa logica, l’ordine di demolizione o arretramento colpisce solo i volumi eccedenti.

La stessa linea emerge nella Corte d’Appello di Messina, sent. n. 793/2025, la quale, richiamando proprio Cass. n. 20428/2022, afferma che il rispetto delle distanze preesistenti può valere per la parte qualificabile come ricostruzione, mentre la parte in sopraelevazione o ampliamento, se non riconducibile agli incentivi volumetrici dimostrati, costituisce nuova costruzione e deve rispettare l’art. 9 d.m. n. 1444/1968.

L’effetto sistematico di questo indirizzo è chiaro: l’ampliamento laterale non trascina necessariamente con sé l’intero edificio, ma la parte eccedente viene esposta al regime ordinario delle distanze. Il rischio, però, è che la linea di confine tra “ricostruzione” e “parte nuova” diventi mobile e conflittuale (vedasi ad es. Tribunale di Torino, Sentenza n. 2315 del 13 maggio 2025, in cui le opinioni dei CTU divergono con riferimento all’ampliamento laterale eseguito lungo il prospetto est dell’edificio, avvenuto tramite la demolizione della tettoia aperta preesistente e il nuovo ampliamento, e conclude che i volumi in ampliamento non sono considerabili come architetture indipendenti, ma appartengono al medesimo sistema edilizio).

Paradossalmente, pur richiamando Cass. n. 20428/2022, la Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 2573/2023, invece respinge la tesi secondo cui il fabbricato ricostruito sarebbe “nuova costruzione” solo nelle porzioni in aumento, valorizzando l’idea che, quando le modifiche di volume e collocazione rendono l’opera complessivamente diversa, l’intervento può essere trattato nel suo complesso come “nuova costruzione”. In termini totalmente opposti a quella messinese, questa decisione, quindi, sembra spingersi verso una nozione ampia di nuova costruzione, idonea a coinvolgere l’intero manufatto in presenza di trasformazioni particolarmente incisive (vedi in tal senso Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 21/07/2025, n. 6418 e Cass. civ., sez. II, sentenza 24/06/2022, n. 20428).

In questa direzione si registra un orientamento meno favorevole alla deroga, nel quale l’intervento è ammesso nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti anche con ampliamenti fuori sagoma, perché l’edificio ricostruito è visto come un organismo architettonico unitario.

4. La lettura restrittiva e la spinta verso una lettura unitaria

L’ordinanza più importante sul punto è Cass. civ., sez. II, ord. n. 11193/2024, che ricostruisce l’evoluzione normativa e afferma che l’attuale art. 2-bis, comma 1-ter, dopo la modifica del 2020, consente la ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche con ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza, quando ne ricorrano i presupposti.

Particolarmente significativa è l’affermazione secondo cui, “in tutti i casi, l’intervento di demolizione-ricostruzione, indipendentemente dalla qualificazione come ristrutturazione o nuova costruzione, deve essere realizzato, ai fini delle distanze, sulla linea di confine del fabbricato demolito, anche quando questo sia legittimamente posto a una distanza da fabbricati e da confini inferiore da quelle attualmente previste (Cass. Civ., Sez. II, 11.5.2023, n.12751). In conclusione, attualmente in ogni caso di demolizione con ricostruzione – e quindi anche in presenza di aumento di volumetria nei casi consentiti dall’art. 3 lettera d) TUE – la costruzione deve rispettare le distanze preesistenti, sempre che non sia possibile la modifica dell’originaria area di sedime in modo da osservare quelle in vigore al momento della realizzazione del manufatto che sostituisce quello originario, ove legittimamente realizzato secondo i criteri individuati dall’art. 9 bis TUE”.

E quindi la Corte conclude che “attualmente in ogni caso di demolizione con ricostruzione (…) la costruzione deve rispettare le distanze preesistenti” (con l’avverbio “legittimamente” che si è perso per strada) quando non sia possibile modificare il sedime per osservare quelle vigenti.

Questa formulazione sembra favorire una visione unitaria del nuovo organismo edilizio. L’edificio viene considerato nel suo complesso; la distanza preesistente non appare come eccezione atomistica riferita a singole porzioni, ma come parametro conformativo dell’intervento unitario. Da qui l’idea, che molti interpreti traggono da questa decisione, per cui la costruzione dovrebbe essere guardata come un “blocco unico”. Tuttavia, proprio qui si annida l’ambiguità. Dire che la costruzione “deve rispettare le distanze preesistenti” significa anche che nessuna porzione può eccedere tale limite, oppure significa soltanto che i lati che storicamente beneficiavano della deroga non possono peggiorare?

La decisione non scioglie in modo espresso questo ulteriore passaggio.

Sull’evoluzione nel tempo della nozione di ricostruzione di edificio e di ristrutturazione nella nostra legislazione si rinvia a Cass. civ., sez. II, ordinanza 16/09/2024, n. 24764, che richiama anch’essa Cass. n. 20428/2022 (anche se in maniera impropria). Il Giudice di legittimità ha chiarito che, sebbene le norme sopravvenute possano talvolta sanare distanze irregolari in ipotesi specifiche, nel caso di specie la diversa collocazione del nuovo fabbricato rispetto al confine rendeva inapplicabile il regime di favore, ribadendo che i titoli edilizi comunali attengono alla legittimità amministrativa e non escludono l’obbligo di rispetto delle distanze tra privati.

Secondo Cass. civ., sez. II, ordinanza 01/03/2025, n. 5465 e sentenza 10/03/2026, n. 5376 il nuovo testo dell’art. 2-bis, comma 1-ter consente di sfruttare gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.

La norma introduce in definitiva il principio secondo cui ogni opera di demolizione – ricostruzione, nel contesto di un intervento unitario, indipendentemente dalla qualificazione come ristrutturazione o nuova costruzione (“in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici”), può essere realizzato sulla linea di confine del fabbricato demolito, anche ove quest’ultimo risulti “legittimamente” posto ad una distanza da fabbricati e da confini inferiore da quelle attualmente previste. La norma prosegue indicando la possibilità che anche eventuali “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti all’intervento” possano essere collocati sul filo dell’edificio preesistente, anche fuori della sagoma e con superamento dell’altezza del manufatto demolito.

Non è chiaro come si fa ad ampliare la sagoma se si deve costruire “sul filo dell’edificio preesistente”: o si amplia o si rispetta sagoma (oppure bisogna arretrare o avere qualche tettoia, veranda, balcone o altro che consente di allargare le pareti esterne e quindi il perimetro dell’edificio).

5. La lettura unitaria in senso funzionale: non blocco rigido, ma sistema unico

Accanto all’orientamento più restrittivo, le fonti restituiscono un diverso modo di intendere l’unitarietà dell’edificio. Non un’unitarietà “bloccante”, per cui basta modificare un lato per perdere ogni deroga, ma un’unitarietà funzionale, che considera l’intervento come sistema edilizio unico, entro il quale però i singoli fronti possono essere letti secondo il rapporto spaziale che concretamente generano.

La forza di questa impostazione sta nel fatto che evita un esito paradossale: se ogni minima alterazione laterale imponesse di riconsiderare l’intero edificio come nuova costruzione incompatibile con le distanze preesistenti, l’art. 2-bis, comma 1-ter, perderebbe gran parte della propria utilità pratica proprio nei tessuti urbani consolidati che intende favorire. La riforma del 2020, invece, è stata introdotta proprio per rimuovere il vincolo del medesimo sedime e della medesima sagoma, come ricordato sia dalla norma sia dalla giurisprudenza successiva (Tribunale di Udine, sez. I, sentenza n. 705/2022).

Per questo, la lettura più persuasiva non pare essere quella del “blocco unico” in senso geometrico assoluto, ma quella del “blocco unico” in senso edilizio-unitario, con una conseguenza precisa: l’intervento va valutato unitariamente, ma la deroga alle distanze continua a operare là dove è necessaria, senza essere travolta dal fatto che su un altro lato l’edificio si espanda restando però conforme alle distanze vigenti.

Perciò a me pare che “distanze legittimamente preesistenti” sia il limite massimo previsto alla ricostruzione nel senso che non si può ampliare oltre tale limite e quindi in caso di deroga su tutti i lati si può ampliare solo in alto o in basso; se invece con ampliamento su alcuni lati non occorre la deroga alle distanze perché erano e sono a norma, allora sarebbe rispettato il limite previsto alla ricostruzione purché siano rispettate le “distanze legittimamente preesistenti” sui lati critici. Diversamente opinando, non si potrebbe mai fare un ampliamento laterale e anche quello verticale sarebbe problematico.

6. Il punto decisivo: la deroga riguarda la distanza, non la sagoma in sé

La chiave per uscire dal contrasto è distinguere correttamente tra sagoma e distanza. Dopo il 2020, la semplice modifica di sagoma non è più, di per sé, ostativa all’applicazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter. Il vero limite posto dalla norma non è l’intangibilità della sagoma originaria, ma il rispetto delle “distanze legittimamente preesistenti” (non solo meramente preesistenti).

Ne segue che, se un ampliamento laterale:

• non peggiora le distanze sui lati storicamente critici
• rispetta sul lato modificato le distanze oggi vigenti verso confini o fabbricati
• non invade il perimetro distanziometrico protetto rispetto agli altri fronti

allora il problema non è tanto “aver cambiato la sagoma”, quanto verificare se la deroga sia rimasta confinata ai rapporti spaziali che la giustificano.

In questo senso, la lettura più equilibrata sembra essere quella che la deroga sopravvive sui lati critici (“nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”), mentre sul lato ampliato non si pone un problema di deroga se prima e dopo la distanza è conforme. In tale schema, l’edificio resta unitario, ma la verifica distanziometrica non è cieca: è relazionale e concretamente riferita ai singoli fronti.

7. I rischi di contestazione da parte dei terzi confinanti

Resta, comunque, un elevato margine di contenzioso, perché la giurisprudenza non ha ancora fissato una regola univoca. I terzi confinanti potranno contestare soprattutto quattro profili:

1. a) Contestazione sulla qualificazione dell’intervento: il vicino potrebbe sostenere che l’entità delle modifiche di volume e collocazione rende l’opera complessivamente oggettivamente diversa da quella preesistente, con conseguente applicazione integrale della disciplina della nuova costruzione (cfr. Cass. civ., sez. II, ordinanza 10/08/2023, n. 24469; nonché Corte di Appello di Bologna, sentenza n. 2573 del 13 dicembre 2023 e Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 21/07/2025, n. 6418 sopra citate);
2. b) Contestazione sul significato delle “distanze legittimamente preesistenti”: si potrà sostenere che esse costituiscono un tetto massimo assoluto dell’intera ricostruzione, e quindi che nessun ampliamento laterale possa eccedere il profilo planimetrico storicamente derogato o meno, anche se su quel lato la distanza ordinaria è rispettata (cfr. Cass. civ., sez. II, ordinanza 26/04/2024, n. 11193 sopra citata), in tal modo obliterando l’avverbio “legittimamente” e considerando solo la preesistenza;
3. c) Contestazione sulla prova della legittimità preesistente: la norma tutela soltanto le distanze legittimamente Se il manufatto demolito era già abusivo, o non è dimostrata la sua piena legittimità originaria, la deroga cade (cfr. Tribunale di Cagliari, sez. II, sentenza n. 699 del 5 marzo 2024);
4. d) Contestazione sulla sussistenza di incentivi volumetrici: quando l’ampliamento venga giustificato come incremento premiale, occorre provare che si tratti realmente di “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento”; altrimenti la parte eccedente rischia di essere trattata come nuova costruzione (Corte d’Appello Messina, sentenza 15/12/2025, n. 793 sopra citata).

8. Conclusioni: Quale tesi appare oggi più solida?

Allo stato delle fonti considerate, non si può sostenere che esista una risposta definitivamente consolidata ma si può però formulare una conclusione ragionata.

La tesi per cui la modifica di un lato farebbe perdere automaticamente la deroga anche sugli altri lati appare eccessivamente penalizzante e poco coerente con la ratio della ultima riforma del 2020, che ha proprio inteso allentare il vincolo di sagoma e sedime. Se fosse questa la regola, l’ampliamento laterale diverrebbe quasi sempre impossibile nei lotti stretti o urbanisticamente consolidati.

Più convincente è allora la tesi secondo cui l’edificio va visto come organismo unitario, ma la disciplina delle distanze può operare in modo differenziato sui vari lati: i lati storicamente derogati restano protetti nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti; il lato ampliato, se non necessita di deroga perché già conforme alle distanze vigenti, non dovrebbe travolgere quel regime. In altri termini, si perde la deroga dove la nuova porzione eccede e viola le distanze; non necessariamente la si perde sugli altri lati rimasti entro il perimetro storico.

È una soluzione che contempera entrambe le esigenze espresse nelle fonti: da un lato, la valorizzazione della ricostruzione come intervento unitario; dall’altro, la necessità di non usare l’art. 2-bis, comma 1-ter, come schermo per nuovi avanzamenti distanziometrici non consentiti.

Il vero tema non è se l’edificio debba essere visto come “blocco unico” oppure no in astratto. Il punto è come questa unitarietà incida sul regime delle distanze.

Le fonti più recenti consentono di affermare che, dopo la riforma del 2020, la demolizione e ricostruzione può avvenire anche con modifiche di sagoma e sedime, ma sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Su questo non vi è dubbio.

Il dubbio nasce quando un solo lato viene ampliato. Qui la soluzione più ragionevole, benché non ancora pacifica, è che la deroga non cada automaticamente su tutto l’edificio. Se il lato ampliato rispetta le distanze vigenti e non peggiora quelle storiche sugli altri fronti, il mantenimento della deroga sui lati critici resta difendibile. In tal caso, la questione non è più la sagoma in sé, ma il corretto perimetro applicativo della deroga (sulla sopraelevazione vedasi ad es. TAR Firenze, sez. III, sentenza 18/07/2025, n. 1406).

Resta però un contrasto giurisprudenziale reale. Ed è proprio questo contrasto a rendere il tema oggi uno dei più sensibili nel rapporto tra rigenerazione edilizia, tutela del vicino e permanenza degli standard del d.m. n. 1444/1968. Se la Cassazione consoliderà la lettura unitaria in senso funzionale, l’ampliamento laterale potrà trovare uno spazio applicativo coerente.

Se invece prevarrà rigidamente la lettura della parte eccedente come segmento non autonomo tale da inibire automaticamente la deroga su tutto l’edificio, non solo l’art. 2-bis, comma 1-ter avrà una portata molto più ridotta, ma non potrà avere attuazione pratica se non in casi molto rari.

Il busillis deriva dalla progressiva evoluzione sia normativa (con continue aggiunte) sia giurisprudenziale (a partire da un orientamento restrittivo formatosi sulla normativa previgente) della demo-ricostruzione che ha portato ad una situazione di evidente incertezza del diritto per via del mancato coordinamento della giurisprudenza con la normativa ormai stravolta dalle successive modifiche.