Locazione di negozi all’interno di centri commerciali: il conduttore ha diritto al pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento?

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale rappresenta un elemento fondamentale nei contratti di locazione a uso diverso dall’abitativo. Essa tutela il conduttore che, a seguito della cessazione del rapporto locativo per cause indipendenti dalla sua volontà, subisce un pregiudizio economico in termini di riduzione della clientela e perdita della visibilità acquisita nel tempo. Tuttavia, l’applicazione di tale istituto agli immobili situati nei centri commerciali è stata oggetto di un lungo dibattito giurisprudenziale, quantomai attuale.

Premessa sull’istituto e quadro normativo di riferimento

L’art. 34 della Legge 392/1978 stabilisce che, in caso di cessazione del contratto di locazione per volontà del locatore, il conduttore ha diritto al pagamento di un’indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone versato (21 mensilità nell’ipotesi di attività alberghiere).

Il comma 2 della stessa norma riconosce al conduttore una ulteriore indennità di importo pari, a seconda dei casi, a quelli di cui sopra, qualora, entro un anno dalla cessazione del contratto di locazione, l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica dell’attività già esercitata dal precedente conduttore.

È bene precisare che tale tutela si applica esclusivamente alle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e turistiche, a condizione che il contatto diretto con il pubblico sia una componente essenziale dell’attività esercitata. Infatti, l’art. 35 della Legge 392/1978 esclude l’applicabilità dell’istituto ai rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Trattandosi di una legge emanata nel 1978 – allorquando i centri commerciali non erano ancora presenti nella realtà socio-economica del Paese – la stessa nulla prevede con riferimento agli esercizi commerciali ubicati all’interno dei centri commerciali.

La questione dell’applicabilità dell’istituto in esame ai contratti di locazione relativi a tali esercizi commerciali ha conseguentemente generato numerosi contenziosi, anche in considerazione del fatto che il concetto di avviamento risulta più complesso da determinare rispetto alle locazioni tradizionali “su strada”.

L’avviamento commerciale nei centri commerciali

L’avviamento commerciale potrebbe essere definito come l’insieme dei fattori che concorrono a determinare il valore economico di un’attività, includendo elementi quali la posizione, la clientela abituale, la notorietà e il volume d’affari generato. Nei centri commerciali, il valore dell’avviamento è spesso influenzato non solo dall’attività del singolo conduttore, ma anche dalla gestione del complesso, dalla presenza di altre attività attrattive e dalla strategia di marketing adottata dall’amministrazione del centro.

Ne consegue che la perdita di avviamento per un esercizio situato in un centro commerciale non può essere valutata unicamente in base a criteri tradizionali, ma richiede un’analisi più approfondita delle dinamiche del contesto in cui si inserisce.

La giurisprudenza sulla perdita di avviamento dei negozi nei centri commerciali

La giurisprudenza ha affrontato la questione dell’applicabilità dell’art. 34 della Legge 392/1978 ai contratti di locazione di immobili situati nei centri commerciali con pronunce che hanno chiarito alcuni principi fondamentali.

Uno dei primi precedenti di legittimità è costituito dalla pronuncia n. 810/1997, con cui la Corte di Cassazione ha affermato che, in caso di cessazione di un contratto di locazione avente a oggetto un immobile complementare (nella specie, trattavasi di uno spazio scoperto adibito a stazionamento di un camion per la vendita di panini e bevande, situato su un’area di parcheggio per i clienti di un esercizio commerciale), non spetta al conduttore l’indennità per la perdita di avviamento in considerazione del fatto che, da un lato, egli ha sfruttato la clientela altrui (c.d. avviamento parassitario) e, dall’altro lato, la fattispecie rientra nell’ipotesi di esclusione di cui all’art. 35, ultima parte della Legge 392/1978, essendo le esemplificazioni ivi indicate (i.e. immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali) suscettibili di interpretazione analogica.

Con il progressivo mutamento del contesto socio-economico e la conseguente diffusione dei centri commerciali, la Suprema Corte ha successivamente rimeditato in maniera forse più attenta e approfondita le proprie conclusioni. Infatti, dopo avere riconosciuto all’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento una “funzione calmieratrice del mercato locatizio” (Cass. n. 14461/2015), con la sentenza n. 18748/2016 – relativa a un contratto di locazione avente a oggetto un locale a uso lavanderia ubicato all’interno di un centro commerciale – ha stabilito che il diritto all’indennità per la perdita di avviamento deve essere riconosciuto anche agli esercizi commerciali situati nei centri commerciali, a condizione che:

l’attività sia svolta in modo autonomo rispetto al centro commerciale e non sia meramente accessoria o dipendente dalla gestione generale della struttura;
il conduttore abbia un rapporto diretto con il pubblico, indipendentemente dal fatto che il centro commerciale fornisca servizi centralizzati di attrazione della clientela.

La Suprema Corte ha quindi respinto l’argomentazione secondo cui l’avviamento di un negozio in un centro commerciale sarebbe determinato esclusivamente dal richiamo generato dal complesso stesso, riconoscendo invece l’autonomia imprenditoriale del singolo esercente.

Anche più di recente, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10818/2019, ha ribadito che l’indennità per la perdita di avviamento spetta anche agli esercenti di attività commerciali all’interno di centri commerciali, purché dimostrino che la clientela sia fidelizzata alla loro specifica attività e non sia esclusivamente attratta dalla presenza del centro commerciale in sé.

Eventuali clausole contrattuali e possibili strategie per prevenire controversie

In siffatto contesto normativo e giurisprudenziale, è lecito domandarsi se le parti di un contratto di locazione possano, all’inizio del loro rapporto, disciplinare liberamente l’indennità per la perdita di avviamento, ad esempio, limitandone l’ammontare e financo escludendone la debenza.

La risposta è da ricercarsi nell’art. 79 della Legge 392/1978, il cui comma 1 commina la nullità di tutte le previsioni del contratto che – tra l’altro – attribuiscano al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni della Legge medesima. Tra queste disposizioni di legge “inderogabili” figura indubbiamente, secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza (ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4947/2023), anche quella relativa all’indennità per la perdita di avviamento.

Una specifica eccezione a tale regola è però prevista al comma 3 del medesimo art. 79, con riferimento a quelle che vengono definite in gergo “grandi locazioni”. Infatti, ai sensi di tale disposizione, laddove si tratti di contratti di locazione per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a Euro 250.000 e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico, le parti, sin dal momento della stipula del contratto di locazione, possono disciplinare a propria discrezione la sorte dell’indennità per la perdita di avviamento, purché eventuali deroghe alla disciplina legale siano previste per iscritto.

Nella maggior parte dei casi è ovviamente il locatore che mira a limitare (se non, addirittura, a eliminare in toto) il diritto del conduttore all’indennità per la perdita di avviamento, ma non è da escludere che un c.d. “grande conduttore” possa avere interesse – nell’ambito delle trattative finalizzate alla stipula del contratto – a rinunciare, in tutto o in parte, all’indennità a fronte di ulteriori concessioni da parte del locatore (si pensi, ad esempio, a un possibile sconto sul canone di locazione).

Nella realtà nazionale, tuttavia, sono numericamente inferiori le c.d. “grandi locazioni” rispetto alle locazioni che non possiedono i requisiti per potere beneficiare della suddetta deroga.

Conseguentemente, nella prassi e soprattutto con riferimento ai locali ubicati all’interno di centri commerciali, accade sovente che, onde evitare l’applicabilità dell’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento, le parti facciano ricorso a contratti di affitto di ramo d’azienda, nell’ambito dei quali il locale viene concesso in godimento all’affittuario quale mero elemento che costituisce il più ampio ramo d’azienda.

Tuttavia, va osservato che anche tale soluzione potrebbe non essere definitiva. Infatti, non di rado accade che gli affittuari agiscano giudizialmente per chiedere che il contratto di affitto di ramo d’azienda venga riqualificato in contratto di locazione, ciò anche al fine di ottenere il riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita di avviamento nei termini anzidetti.

Conclusioni: implicazioni pratiche per locatori e conduttori

Nel silenzio della norma di cui all’art. 35 della Legge 392/1978, è indubbio che le suddette pronunce della Corte di Cassazione abbiano importanti conseguenze per le parti coinvolte nei contratti di locazione di unità commerciali situate nei centri commerciali.

Dal punto di vista del locatore, occorre considerare che, in caso di cessazione del contratto per fatto non imputabile al conduttore, quest’ultimo potrebbe legittimamente avanzare una richiesta di indennità per la perdita di avviamento e che, oltretutto, ai sensi dell’art. 34, comma 3 della Legge 392/1978, la corresponsione dell’indennità di avviamento è “condizione” per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, il che evidentemente potrebbe rappresentare un punto di particolare forza per il conduttore.

Per quanto riguarda invece la posizione del conduttore, questi deve essere consapevole che, alla luce dei suddetti criteri fissati dalla giurisprudenza, l’ottenimento dell’indennità non è automatico, ma richiede la dimostrazione di un avviamento autonomo rispetto alla struttura del centro commerciale. A tal fine, potrebbe risultare utile raccogliere prove documentali, quali, ad esempio, dati sulle vendite, analisi di mercato e studi sulla fidelizzazione della clientela.

In attesa di un auspicabile (quanto improbabile) intervento in materia da parte del Legislatore, in ossequio ai suddetti principi sanciti dalla giurisprudenza, l’effettiva debenza dell’indennità per la perdita di avviamento in relazione ai contratti di locazione aventi a oggetto negozi all’interno di centri commerciali dovrà necessariamente essere valutata caso per caso, tenendo conto delle peculiarità dell’attività ivi esercitata dal conduttore.