Locazione o non locazione? Questo è il dilemma

Premessa: il contesto e l’inquadramento della controversia

Con la sentenza n. 632/2025 del 16 marzo 2025 la Corte d’Appello di Milano affronta un tema ricorrente nella contrattualistica immobiliare relativa ai centri commerciali: la corretta qualificazione giuridica di un rapporto di godimento di un locale a uso commerciale all’interno di una più ampia struttura organizzata. In particolare, si discute se tale rapporto debba essere qualificato come affitto di ramo d’azienda o, piuttosto, come locazione a uso non abitativo ex L. 392/1978.

Il caso nasce da un contratto stipulato nel 2004 tra la società Alfa e la società Beta, allora proprietaria di un centro commerciale, avente a oggetto un locale destinato all’attività di bar/caffetteria. Nel 2013, dopo il subentro della società Gamma nella proprietà del centro commerciale, Alfa e Gamma stipulavano un contratto di “proroga dell’affitto di ramo d’azienda” con durata fino al 30 settembre 2018.

Alla scadenza di tale termine, e in mancanza di una nuova pattuizione formale, Alfa aveva continuato a corrispondere il canone (rectius, l’indennità di occupazione senza titolo), sostenendo di avere concluso oralmente un nuovo contratto di locazione commerciale con scadenza 2030.

Il Tribunale di Monza aveva respinto le domande di Alfa (riconoscendo la cessazione del rapporto al 30 settembre 2018 e ordinando la restituzione del locale), ritenendo corretta la qualificazione del contratto come affitto di ramo d’azienda.

La Corte d’Appello riforma tale decisione con un’articolata motivazione che approfondisce il concetto di “azienda” ex art. 2555 c.c. e il rapporto tra forma contrattuale e realtà sostanziale.

Il principio di effettività nella qualificazione del contratto

La Corte d’Appello, muovendo da una puntuale ricostruzione fattuale, evidenzia come il contratto formalmente denominato “affitto di ramo d’azienda” non corrisponda nella sostanza alla struttura propria di un’azienda ai sensi dell’art. 2555 c.c., secondo cui “L’azienda è il complesso dei  beni  organizzati  dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.

Nel caso in esame, la Corte d’Appello rileva come:

• il nomen iuris del contratto non sia rilevante ai fini della qualificazione del tipo contrattuale, ancorché la proroga fosse stata disposta con atto ricevuto da un notaio;
• alla data di sottoscrizione del contratto iniziale (2004), il locale non fosse mai stato utilizzato per attività commerciale, essendo stati appena conclusi i lavori di costruzione del centro commerciale;
• mancassero arredi, finiture, insegne o beni strumentali rilevanti;
• l’unico elemento “organizzativo” fosse costituito da impianti predisposti per la destinazione a bar, elemento inidoneo a fondare l’esistenza di un ramo d’azienda.

Inoltre, la Corte milanese ribadisce il principio, già affermato in precedenti arresti della giurisprudenza (cfr. Cass. Civ., n. 2240/2004; Cass. Civ., n. 22112/2006), secondo cui la dotazione di un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune per la somministrazione di alimenti e bevande non è idonea a integrare un ramo d’azienda, in quanto trattasi di titolo personale privo di autonoma rilevanza patrimoniale e insuscettibile di trasferimento a terzi.

La Corte d’Appello sottolinea, altresì, un ulteriore concetto cruciale, in particolare nel contesto dei centri commerciali: la mera collocazione del locale all’interno di una struttura commerciale non conferisce automaticamente avviamento commerciale proprio. A tal riguardo, richiama un noto precedente della Suprema Corte di Cassazione (Cass. Civ., n. 3888/2020), secondo cui il fatto che il locale sia ubicato all’interno di un centro commerciale non implica, di per sé, che l’oggetto del contratto sia necessariamente un’azienda (o un ramo d’azienda), né prova l’esistenza di un avviamento aziendale riferibile al centro commerciale medesimo.

Conseguentemente, la Corte d’Appello di Milano ritiene che alcun ramo d’azienda sia stato trasferito in godimento, bensì un mero immobile privo di organizzazione aziendale, con necessaria applicazione della disciplina della locazione commerciale.

Natura del contratto e durata legale ex L. 392/1978

Dalla riqualificazione del rapporto come locazione commerciale discendono conseguenze fondamentali in termini di durata del contratto e diritti accessori.

L’art. 27, comma 1, L. 392/1978 stabilisce la durata minima legale di sei anni per i contratti a uso diverso dall’abitazione (nove anni se l’immobile è destinato ad attività alberghiere). Le parti possono prevedere una durata superiore, ma non inferiore, pena l’applicazione dell’art. 79 della stessa legge, che sanziona con nullità le pattuizioni peggiorative per il conduttore (fatta salva l’ipotesi delle c.d. “grandi locazioni”).

Nel caso di specie, la “proroga” del 2013, con durata fino al 30 settembre 2018, era inferiore a sei anni. Pertanto, la Corte d’Appello applica l’art. 79 L. 392/78 e sostituisce la clausola contrattuale nulla con la durata legale di sei anni, prorogabile in assenza di disdetta, accogliendo così il motivo di appello incidentale di Gamma che chiedeva, in subordine, di accertare la validità del contratto fino al 2025.

Si noti, inoltre, come la Corte d’Appello non accerta la cessazione del contratto, ma esclusivamente la sua scadenza futura, rigettando pertanto la domanda di Alfa volta alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale di cui all’art. 34 L. 392/78), il cui credito può sorgere solo all’effettiva cessazione del rapporto.

Conclusioni: il ruolo dell’avvocato nella qualificazione del rapporto contrattuale

Questa pronuncia offre l’occasione per sottolineare un aspetto di fondamentale rilievo pratico per gli operatori del settore: la centralità del ruolo dell’avvocato nella ricostruzione e qualificazione del rapporto contrattuale, soprattutto quando si discute della consistenza di un ramo d’azienda.

Infatti, come si evince dalla sentenza, un’erronea qualificazione (ad esempio, affitto di ramo d’azienda al posto di locazione) può condurre all’applicazione di una disciplina radicalmente diversa (nel caso di specie, quella dettata dalla L. 392/78), con le relative conseguenze, in tema – tra l’altro – di potenziale riconoscimento del diritto all’indennità di avviamento e di durata contrattuale.

Pertanto, è proprio nella valutazione della consistenza aziendale del bene oggetto del contratto che si manifesta l’apporto determinante del giurista, il quale deve ricostruire l’effettiva composizione dei beni trasferiti, esaminare l’eventuale presenza di un’organizzazione produttiva, valutare l’esistenza o meno di un avviamento trasferibile e financo verificare le conseguenze fiscali e amministrative della scelta contrattuale.

In un contesto come quello dei centri commerciali, dove la contrattualistica è spesso “standardizzata”, è quindi essenziale che l’avvocato non si limiti a verificare la validità formale, ma eserciti un ruolo attivo di consulente strategico, capace di individuare le implicazioni giuridiche, economiche e processuali delle clausole, del contenuto del bene e della disciplina applicabile.

La sentenza della Corte d’Appello di Milano valorizza proprio questo approccio sostanzialistico, mostrando come la verifica della consistenza dell’azienda non possa prescindere da un’analisi concreta e documentata dei beni effettivamente oggetto del contratto.