Risoluzione anticipata della locazione per inadempimento del conduttore: il locatore ha diritto ai canoni non percepiti?
Una questione aperta.

Tra le questioni maggiormente dibattute nell’ambito del diritto delle locazioni e, più in generale, nel settore Real Estate vi è certamente quella avente ad oggetto la configurabilità o meno del diritto del locatore ad essere risarcito dei canoni non percepiti in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore: e, questo, ancorché il locatore sia rientrato nella detenzione dell’immobile a seguito della risoluzione contrattuale.

La domanda che ci si pone è, quindi: “il locatore può ottenere il risarcimento per i canoni non percepiti a seguito della risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore?”

E’ questo un interrogativo che, nel corso del tempo, ha trovato risposte bel lungi dall’essere univoche da parte della Giurisprudenza, in seno alla quale, anzi, si è prodotto contrasto apparentemente inconciliabile, tanto da avere indotto la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9 novembre 2023, a rimettere la questione alle Sezioni Unite.

Il caso sottoposto alla Cassazione

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento avanzata da una società immobiliare proprietaria di un immobile locato a un privato.

Il conduttore aveva rilasciato l’immobile prima della naturale scadenza del contratto, senza che il locatore fosse in grado di reperire immediatamente un nuovo conduttore.

La società locatrice aveva dunque chiesto il ristoro dei canoni non percepiti fino al momento della nuova locazione, ritenendo che tale mancato guadagno costituisse un danno risarcibile.

Il Tribunale di Roma aveva rigettato la richiesta, statuendo che il locatore non aveva provato che la mancata locazione fosse imputabile al conduttore. La Corte d’Appello aveva confermato tale decisione, rifacendosi a un orientamento giurisprudenziale secondo cui la mancata percezione dei canoni successivi al rilascio dell’immobile non costituirebbe un danno risarcibile, salvo il caso in cui il locatore non abbia potuto godere dell’immobile per cause direttamente imputabili al conduttore. Tuttavia, la questione sollevata ha un impatto più ampio e riguarda la tutela economica del locatore nell’ambito contrattuale, la certezza del diritto e la necessità di parametri chiari per la determinazione del danno effettivo subito.

Il contrasto giurisprudenziale

Il dibattito sulla risarcibilità dei canoni non percepiti si è sviluppato attorno a due opposti orientamenti giurisprudenziali, che riflettono diverse concezioni sulla natura del rapporto locativo e sulla tutela del locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto. La divergenza di vedute riguarda principalmente il rapporto tra il diritto del locatore alla percezione dei canoni e la sua possibilità di disporre nuovamente dell’immobile, evidenziando due visioni contrapposte.

Orientamento favorevole alla risarcibilità dei canoni non percepiti

Secondo l’impostazione favorevole al riconoscimento dei canoni non percepiti in favore del locatore assume valore centrale l’art. 1453 c.c., che disciplina la risoluzione per inadempimento, in quanto è sulla base del principio sotteso a detta norma che si giustifica il diritto del locatore a ottenere un risarcimento per la mancata percezione dei canoni. L’inadempimento del conduttore, determinando lo scioglimento anticipato del contratto, genererebbe un danno al locatore equiparabile alla perdita di un credito certo. Inoltre, l’art. 1223 c.c., relativo alla valutazione del danno, conferma che il risarcimento deve comprendere sia la perdita subita che il mancato guadagno, e quindi i canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza del contratto.

Un ulteriore elemento a supporto di questa tesi deriva, in via interpretativa, dall’art. 1591 c.c.. Ancorché detta norma disciplini l’ipotesi del ritardato rilascio da parte del conduttore, i principi ad essa sottesi sono ritenuti applicabili anche per il caso di rilascio anticipato conseguente alla risoluzione. Ed allora, secondo detto indirizzo, il disposto per cui al locatore debba essere riconosciuto, oltre al “corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”, anche il “maggior danno”, nel caso di rilascio anticipato viene interpretato nel senso che il “maggior danno” sarebbe costituito – appunto – dai canoni non percepiti dal locatore per effetto della risoluzione anticipata imputabile al conduttore: questo fino al reperimento di un nuovo conduttore e sempre che il locatore dimostri di essersi attivato in tal senso: “E’ parte di tale onere probatorio del locatore l’essersi attivato per rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’ immobile per una nuova locazione. In questo quadro, potrà essere rilevante anche quanto il conduttore possa opporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c.”.

Questo orientamento parte dal presupposto che il contratto di locazione costituisca per il locatore una fonte di reddito, e pertanto l’inadempimento del conduttore, che porta alla risoluzione anticipata, lede un interesse economicamente rilevante. Secondo questa impostazione, il danno subito dal locatore non è rappresentato solo dalla perdita della disponibilità dell’immobile, ma anche dalla mancata percezione dei canoni pattuiti fino alla naturale scadenza del contratto o fino al reperimento di un nuovo conduttore. Pertanto, il conduttore inadempiente dovrebbe essere tenuto a risarcire tale perdita, salvo prova contraria che dimostri un’effettiva possibilità per il locatore di locare nuovamente l’immobile in tempi ragionevoli. Principio, questo, affermato da molteplici pronunce (v. ex multis Cass. n. 2865/2015 e Cass. n. 8482/2020), che hanno valorizzato la tutela del legittimo affidamento del locatore alla stabilità del rapporto contrattuale e al flusso di reddito derivante dal contratto.

Orientamento contrario alla risarcibilità dei canoni non percepiti

Secondo l’opposto orientamento, invece, il principio della corrispettività delle prestazioni esclude la riconoscibilità del diritto del locatore a percepire i canoni, a titolo di risarcimento, per il periodo successivo al rilascio anticipato dell’immobile da parte del conduttore. In tal caso l’art. 1591 c.c. viene letto in maniera restrittiva, limitandone l’applicazione ai soli casi di ritardata restituzione dell’immobile e non a quelli in cui la restituzione avvenga anticipatamente, per effetto della risoluzione – appunto, anticipata – del contratto.

L’argomento principale a sostegno di tale indirizzo è che il locatore, riottenendo la disponibilità del bene, non ha subito alcuna perdita diretta, in quanto il canone è configurato quale corrispettivo della mancata disponibilità e mancato godimento dell’immobile che, in caso di risoluzione anticipata della locazione, tornerebbe in capo al locatore.

Ulteriore supporto si rinviene, poi, nel disposto dell’art. 1227 c.c., che stabilisce che il creditore deve adottare misure idonee a ridurre il proprio danno. In tale prospettiva, il locatore avrebbe l’onere di attivarsi per reperire un nuovo conduttore e non potrebbe limitarsi a richiedere il risarcimento per il periodo in cui l’immobile rimane sfitto. In assenza di prova che il locatore abbia compiuto idonee attività per rimettere l’immobile sul mercato, il risarcimento richiesto potrebbe risultare eccessivo o non giustificato.

Secondo questo indirizzo, quindi, il canone di locazione ha natura corrispettiva e rappresenta il prezzo per la privazione del godimento dell’immobile. Se il locatore riacquista la disponibilità dell’immobile prima della scadenza naturale del contratto, il danno derivante dalla mancata percezione dei canoni successivi al rilascio non può considerarsi automaticamente risarcibile. Tale orientamento si fonda sull’idea che il locatore, una volta rientrato in possesso del bene, può disporne nuovamente, affittandolo ad altri o utilizzandolo per sé, e che la mancata locazione dipenda da fattori diversi dall’inadempimento del conduttore, come l’andamento del mercato immobiliare.

In questa prospettiva, quindi, il danno è risarcibile solo se il locatore dimostra che l’immobile non era immediatamente rilocabile per cause imputabili al conduttore, come nell’ipotesi di danni strutturali o di altre condizioni che ne pregiudichino l’utilizzo (v. Cass. n. 27614/2013 e Cass. n. 1426/2017).

Il ruolo delle Sezioni Unite

E’, quindi, a fronte di detta situazione che, con l’ordinanza interlocutoria n. 31276/2023, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono state investite del compito di dirimere il contrasto giurisprudenziale di cui si è dato atto supra.

Il punto chiave da chiarire è quello della qualificazione giuridica del danno derivante dall’inadempimento contrattuale; una qualificazione, questa, che possa consentire di rispondere al quesito se la mancata percezione dei canoni fino alla naturale scadenza del contratto e/o all’inizio di una nuova locazione può essere considerata un danno risarcibile di per sé, oppure il locatore deve dimostrare un ulteriore pregiudizio concreto.

In questo contesto, è necessario stabilire in che misura il locatore sia tenuto a dimostrare il danno e quali siano gli strumenti probatori più idonei a garantire una tutela effettiva. Si pone quindi la questione dell’onere probatorio, che potrebbe variare a seconda dell’orientamento che verrà consolidato dalle Sezioni Unite e che certo condizionerà inevitabilmente le successive pronunce. Sarà, inoltre, cruciale valutare se la pronuncia influenzerà le future prassi contrattuali, inducendo locatori e conduttori a prevedere clausole specifiche per regolamentare la risoluzione anticipata del contratto.

Conclusioni

In attesa della pronuncia delle Sezioni Unite, il panorama giurisprudenziale rimane diviso. La questione investe principi generali del diritto dei contratti, in particolare il bilanciamento tra il diritto del locatore a tutelare il proprio reddito e il principio della corrispettività del canone. Qualunque sarà l’esito, è auspicabile che la decisione offra criteri chiari per la valutazione del danno risarcibile in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.