Un nuovo gradino per il canone “a scaletta”? La determinazione del canone di locazione: tra prassi consolidate e prospettive future.

Una delle prassi che, con sempre maggiore frequenza, vengono adottate nell’ambito dei contratti di locazione, è quella del c.d. canone “a scaletta”.

Con il presente contributo si esaminerà, brevemente, in cosa consista esattamente il canone “a scaletta” e se e a quali condizioni, e rispetto a quali tipologie di contratti di locazione, il suo utilizzo sia consentito.

A fronte, infatti, dell’opinione ormai consolidata per cui il canone “a scaletta” sia consentito nell’ambito delle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, negli ultimi anni si sono registrate delle aperture giurisprudenziali in merito alla sua utilizzabilità anche rispetto alle locazioni ad uso abitativo.

Per verificare se dette aperture siano solo estemporanee (e/o legate alla specificità dei casi concreti affrontati) o piuttosto il primo tassello di un nuovo futuro orientamento, diventa, quindi, imprescindibile esaminare le norme di riferimento in materia locatizia al fine di verificare se e quali principi debbano essere considerati e/o se e quali limiti o impedimenti sussistano all’utilizzabilità del canone “a scaletta” anche nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo.

Cos’è il canone “a scaletta”

Con la definizione di canone “a scaletta” si intende quel canone di locazione che, anziché essere contrattualmente determinato in misura fissa per tutta la durata del contratto (salvo gli eventuali aggiornamenti del canone preordinati ad adeguare lo stesso alla variazione del potere d’acquisto: il c.d. “aggiornamento Istat” ex art. 32 l. 392/1978), contempla un suo aumento nel tempo e/o rispetto a frazioni successive di tempo.

Le ragioni per cui le parti di un contratto di locazione possono decidere di disciplinare in questo modo il canone possono essere molteplici e si riconducono, essenzialmente, all’esigenza di bilanciare i rispettivi interessi – e il loro presumibile mutamento – nel corso del tempo.

Giusto per fare un esempio, si pensi alla locazione di un immobile destinato ad un’attività commerciale. E’ plausibile pensare che, nel corso del tempo, il conduttore possa avere una posizione economica migliore proprio per effetto dell’esercizio dell’attività economica cui la locazione è preordinata. In tali casi, pertanto, è tutt’altro che raro che il canone di locazione sia pattuito in una misura (inferiore) per un determinato periodo di tempo (quello iniziale) e in una misura maggiore a far data da un determinato momento (allorquando le parti presumono, ad esempio, che l’attività economica abbia effettivamente preso piede e sviluppato la propria redditività). Così facendo, il locatore compie un “sacrificio” iniziale (accettando un canone inferiore a quello cui potrebbe, in astratto, accedere) bilanciato poi dalla maggiorazione successiva; mentre il conduttore accede a condizioni iniziali più vantaggiose, investendo su maggiori disponibilità future rese possibili proprio dall’esercizio della sua attività all’interno dell’immobile oggetto della locazione.

Quando l’utilizzo del canone “a scaletta” è certamente legittimo?

La giurisprudenza ha, ormai da tempo, considerato certamente legittimo l’utilizzo del canone “a scaletta” nell’ambito delle locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

Tutto questo in virtù del principio della libera determinazione del canone e con gli unici due limiti, rinvenibili nella disciplina normativa di riferimento, costituiti:

dalla necessità che il canone di locazione, e la sua misura, siano specificamente disciplinati nel contratto di locazione “scritto e registrato”. Ai sensi dell’art. 13 l. 431/1998, infatti, è “nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”; di talché è necessario che la variazione progressiva del canone di locazione sia contenuta nello stesso contratto di locazione “scritto e registrato”, non potendo, invece, essere demandata a scritture successive nel tempo;
dal fatto che la determinazione in misura progressiva del canone non costituisca esclusivamente un mezzo per aggirare il divieto imposto dall’art. 32 l. 392/1978. Norma, questa, ai sensi del quale “le variazioni in aumento del canone […] non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.

Così, infatti, è stato deciso: “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone “a scaletta”), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392/1978, art. 32 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dalla L. n. 118/1985, art. 1, comma 9° sexies), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, 1° comma, stessa Legge” (cfr. ex multis Cass. 15328/2017). Ancora più tranchant, ma nello stesso senso: “In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione delle parti, sull’equilibrio economico del sinallagma. Al contrario, la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità – che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della l. n. 392 del 1978 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge. (Cassa con rinvio, TRIBUNALE ENNA, 14/03/2016) (cfr. ex multis Cass. 23986/2019).

E per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo?

A ben vedere, complice anche il fatto che l’utilizzo del canone “a scaletta” è certamente più affine ad esigenze commerciali che abitative, sono molto rari, ad oggi, i casi in cui la giurisprudenza si sia trovata a pronunciarsi in merito all’utilizzo del canone “a scaletta” nell’ambito di quest’ultima tipologia di locazioni. Fino ad epoca recente, tuttavia, si è sempre registrata una certa diffidenza (se non addirittura una contrarietà) da parte della giurisprudenza a siffatto utilizzo: tutto questo fino alla sentenza 9546 del 12 dicembre 2022, con cui il Tribunale di Milano ha direttamente e approfonditamente affrontato la questione, arrivando a legittimare espressamente l’utilizzo del canone “a scaletta” anche nelle locazioni di immobili ad uso abitativo.

Il ragionamento del Tribunale di Milano muove, anzitutto, dal presupposto che, salvo che per le particolari categorie di contratti previsti agli artt. 4 e 5 della l. 431/1998, in ragione dell’abrogazione – da parte dell’art. 14 co. 4 l. 431/1998 – delle disposizioni della l. 392/1978 relative alla determinazione del canone ed al suo aggiornamento (e tra queste, anche dell’art. 79 l. 392/1978, ai sensi del quale “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”), anche per i contratti relativi ad immobili ad uso abitativo valga, come per quelle ad uso diverso da quello abitativo, il principio di libera determinazione del canone di cui si è detto sopra.

Corollario di detto principio è, quindi, quello per cui anche in relazione alle locazioni ad uso abitativo l’autonomia privata incontra i soli limiti desumibili dall’art. 14 co 1 e co. 4 della l. 431/1998, ai sensi del quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato” e, rispettivamente, “Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.

Limiti, questi, che – tuttavia – non contrastano in astratto con la pattuizione di un canone “a scaletta”, laddove l’importo del canone stesso sia stato fissato nel contratto “scritto e registrato”: “Secondo la giurisprudenza di legittimità, l’art. 13, comma 1, L. n. 431/1998, pone il principio dell’invariabilità del canone fissato nel contratto e sancisce la nullità dei patti successivi alla stipula che ne prevedano l’aumento, senza distinguere tra i due tipi contrattuali di cui all’art. 2, L. n. 431/1998, e ciò al fine di tutelare l’esigenza del conduttore ad usufruire del godimento dell’immobile per tutta la durata del rapporto a condizioni economiche stabili. Ne consegue che, una volta fissato il canone, eventualmente anche mediante la previsione di forme di aggiornamento sganciate dai parametri fissati dall’art. 32, L. n. 392/1978, con contratto scritto, come impone, a pena di nullità, l’art. 1 comma 4, della medesima legge, e registrato […] è vietato, a pena di nullità, concludere accordi aventi ad oggetto la sua maggiorazione” (cfr. Tri. Milano 9546/2022).

C’è poi un ulteriore argomento, che si rinviene sia nella sentenza del Tribunale di Milano sia nelle ulteriori pronunce menzionate supra, che è valido e persuasivo al fine di escludere la limitazione dell’utilizzo del canone “a scaletta” in relazione ad entrambe le tipologie di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e ad uso diverso dall’abitazione: “la limitazione risulterebbe, del resto, con ogni evidenza del tutto priva di giustificazione logica, ove si consideri che il locatore ben potrebbe (in modo del tutto insindacabile sotto ogni profilo) chiedere fin dall’inizio il canone massimo (nella specie, quello fissato per l’ultima parte di durata del rapporto) e che non v’è alcuna ragione logico-giuridica di ritenergli precluso di chiedere, per gli anni successivi al primo, la stessa somma che potrebbe (certamente) chiedere immediatamente”.

In conclusione

In conclusione, a prescindere dall’effettiva utilità e/o interesse attuali ad utilizzare il canone “a scaletta” nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, nella normativa di riferimento non si rinvengono concreti limiti in tal senso né sostanziali differenze rispetto alle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione, per cui la giurisprudenza, ormai da tempo, ritiene assolutamente utilizzabile detta modalità di determinazione del canone. Questo, naturalmente, purché il canone sia precisamente determinato nel contratto di locazione scritto e registrato e purché le ragioni sottese alla sua determinazione in misura progressiva non siano riconducibili a intenti elusivi dei limiti all’adeguamento del canone previsti dalla normativa stessa.

Tuttavia, la circostanza che sulla questione non si sia consolidato un solido orientamento giurisprudenziale suggerisce una certa prudenza e induce a valutare l’opportunità di utilizzo di questa tipologia di canone solo previo esame delle specificità concrete delle situazioni, valutate caso per caso.